היבטים פליליים במיסוי מקרקעין

עסקאות נדל"ן ידועות כעסקאות מורכבות ביותר, ובייחוד בשל היותן מתבססות על סכומי כסף גבוהים במיוחד (מאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים). החוק במדינת ישראל מציע מספר רב של מנגנונים, שמטרתם להגן על זכויותיהם של הצדדים בעסקת מכר. במאמר זה תוכלו לדעת כיצד לפעול לפני עסקת מכר
היבטים פליליים במיסוי מקרקעין I עורך דין נוה חגי

היבטים פליליים במיסוי מקרקעין

עסקאות נדל"ן ידועות כעסקאות מורכבות ביותר, ובייחוד בשל היותן מתבססות על סכומי כסף גבוהים במיוחד (מאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים). החוק במדינת ישראל מציע מספר רב של מנגנונים, שמטרתם להגן על זכויותיהם של הצדדים בעסקת מכר, ובכך לנסות לייצר וודאות, שהיא קריטית וחשובה מאד בשוק הנדל"ן. מנגנונים אלה עוזרים למנוע הליכים המנוגדים לחוק, הליכים אלה לעיתים נחשבים כפליליים, ומטרתם להגן גם על האדם הפרטי, הבודד, כדי שלא יימצא את עצמו, לאחר שחתם על העסקה, חסר ממון, ובייחוד – חסר מקום מגורים. מעבר לכך ישנם גם הליכים של תכנון מס, המומלצים מאד למשתתפים בעסקה, עוד הרבה לפני שלב החוזה. את כולם כדאי וחשוב לקחת בחשבון ולעשות זאת בעזרתו של עורך דין, המתמחה במקרקעין.

על הבדיקות שיש לבצע לפני מכירת דירה

עורך דין לענייני מקרקעין בקיא בכלל הבדיקות שיש לבצע לפני מכירת דירה, לפני החתימה על החוזה, כאלו העוזרות לשמור על המשתתפים בה, הקונים, כמו גם המוכרים. ברשימת בדיקות אלו, אפשר למצוא את הבדיקות הבאות וההליכים החשובים הבאים:

א. הוצאת נסח טאבו – את הנסח הזה יש להוציא (בתשלום סמלי) מאתר רשות המקרקעין והוא משמש כמעין תעודת זהות של אותו נכס ומספק פרטים חשובים אודותיו. בנסח הטאבו אפשר לדעת את מיקומו של הנכס, את פרטי בעליו, איזה שטח הוא כולל ובאיזו קומה מדובר וגם לבדוק האם מופיעות הערות שונות אודותיו, הרלוונטיות להליך המכירה. למשל, שעבודים, הערת אזהרה, חריגות בנייה, עיקולים ועוד.

ב. בדיקה של מס שבח – אם אתם הצד המוכר בעסקה, חשוב שעורך הדין שלכם יבצע בדיקה מקדימה אודות מס שבח. מס זה הינו מס הנדרש במדינת ישראל לתשלום על הרווח בעת מכירת הדירה. כלומר, על ההפרש שבין מחיר קניית הדירה בעבר למחיר מכירתה כיום. מס השבח נקבע על פי מדרגות מסוימות ואלה, המחזיקים בדירה אחת בלבד, נהנים מפטור ממנו.

ג. היטל השבחה – בעת מכירת הנכס, חלה החובה על המוכר לשלם היטל השבחה. את ההיטל הזה יש לשלם לוועדה המקומית והוא מתייחס לעלייה בשווי הנכס, עקב אישורה של תוכנית משביחה, בעת מכירת הנכס או בעת קבלת היתר בנייה. למשל, ניצול זכויות בניה שניתנו עבור הוספת חדר והרחבת שטח המבנה לאחר קניית הנכס, סביר כי משביחה אותו ומעלה את ערכו. ולכן, בעת מכירתו יידרש המוכר לשלם סכום מסוים על השבחה זו, המועבר כאמור לאותה וועדה מקומית/ העירייה, שבתחום שיפוטה נמצא הנכס.

ד. סילוק ומחיקה של משכנתא – נכס, שנרכש באמצעות משכנתא, משועבד לבנק לאורך כל תקופת התשלום עליה. בעת קניית נכס, יש לוודא כי הנכס איננו משועבד לבנק או שניתנה הסכמה בלתי חוזרת של הבנק למחיקת המשכנתא בכפוף לתשלום (או לכל גורם אחר) וכי המשכנתא שנקלחה עבורו סולקה או נמחקה היום או בעתיד, כאמור.

אילו מנגנוני הגנה משפטיים כדאי להכיר בהליך מכירת דירה

ישנם מספר מנגנוני הגנה משפטיים העומדים לרשותם של הלוקחים חלק בהליך של מכירת דירה, כמו ייפוי כוח בלתי חוזר, זכויות המוכר מפני המשכנתא של הקונה ועוד. כאשר מדברים על ייפוי כח בלתי חוזר מתכוונים למצב שבו פועל מטעמו של המוכר ו/או הקונה נציג (במקרה זה – עורך הדין), האחראי לבצע בשמו פעולות משפטיות שונות. מטרתו של ייפוי כוח זה היא להבטיח שכל זכויותיו של המייפה את כוחו של עורך הדין תשמרנה והוא איננו מוגבל בזמן (ולכן, בלתי חוזר). זכויות הקונה מפני משכנתא של המוכר באות לידי ביטוי בנסח הטאבו, כאמור, היכן שמצוין כי אותה דירה שנמכרת משועבדת אל הבנק במידה ונקלחה עבורה משכנתא. הדבר מופיע יחד עם הערת אזהרה, המבטיחה את העברתו של הנכס נקי משעבודים והינו חלק מעסקה כשרה.

 

מה תפקידו של עורך דין לענייני מקרקעין בהליך מכירת דירה

מכיוון שתחום הנדל"ן והמקרקעין הוא תחום מורכב ומכיוון שמדובר, כאמור, בעסקה שבה מעורבים סכומי כסף גבוהים, נדרש בעל מקצוע מנוסה, הבקיא בתחום, לטובת ייעוץ וכן עבור ליווי העסקה. הוא יכול לייצג את המוכרים ואת הקונים בו זמנית או רק את אחד מהצדדים. כך או כך, תפקידו העיקרי הוא לוודא כי אותה עסקה נדל"ן מתבצעת על פי החוק ובמקביל לבצע פעולות שונות הקשורות להעברת בעלותה מול הגורמים הנדרשים. במקרים של תשלומי מס שונים, עוזר עורך הדין לבצע את החישובים הרלוונטיים ומייעץ באשר לדרכים לצמצם את ההוצאות הללו, במידה והדבר אפשרי.

 

איך נהוג לשלם לעורך דין מקרקעין וכיצד מחושב המחיר?

שכר הטרחה המקובל עבור שירותיו של עורך הדין בעסקאות מקרקעין הינו כ-0.5 אחוז משווי הנכס המעורב בעסקה. את התשלום ניתן לבצע בהעברה בנקאית או בשיק לטובתו של עורך הדין לאחר סיום ההליך עצמו. יש לקחת בחשבון כי שכר הטרחה איננו כולל הוצאות נלוות עבור טפסים, אישורים והליכים בירוקרטיים אחרים, הכלולים בעסקת מכירה או קנייה של נכס מקרקעין.

 

לסיכום

עבור ביצוע של עסקת מכר בצורה בטוחה ככל שניתן, מומלץ לפנות לעורך דין שביצע עשרות עסקאות מכר וליווה מאות לקוחות בעסקאות מהסוג הזה.

בתוך כך, משרד עורכי הדין נוה חגי הינו משרד עוה"ד מומלץ המתמחה בביצוע עסקאות מקרקעין על כל סוגיהן, ובעל הצלחה וניסיון בתחום עם קהל לקוחות מרוצה.

במידה ואתם מעוניינים בייעוץ משפטי מקצועי בתחום זה אל תהססו לפנות ולקבל הדרכה בנוגע לאופן הפעולה המומלץ במקרה הייחודי שלכם וכן לטובת ייצוג במידת הצורך בעסקה לרכישה או למכירת הנכס שלכם.

רוצה לחזור למשהו ספציפי בעמוד?