ליווי של עורך דין מכירת דירה הוא הכרחי עבור כל מי שמתכנן למכור או לקנות דירה. עורך הדין מסייע בהתנהלות אל מול הגופים הממשלתיים, דואג לקבוע בהסכם המכר מנגנוני הגנה כדי להגן על זכויותיו של המוכר במהלך העסקה ועוד.
במאמר זה ננסה לענות על השאלות הבאות: מה תפקיד עורך דין מכירת דירה? מה תפקידו בהעברת דירה ללא תמורה (במתנה) לקרוב משפחה, או העברת בעלות בעקבות צו ירושה? מהי עלות שירותי עורך הדין בהליכים אלו והאם ניתן לוותר על שכירת עורך דין במכירת דירה?
רגע לפני שתפנו אל עורך דין בנוגע להליך זה, כדאי שתקראו את השורות הבאות, בהן יוצגו בפניכם כל הפרטים שחשוב שתדעו בנושא.
למה חשוב לפנות אל עורך דין למכירת דירה בתחילת התהליך? ומהם תפקידיו של עורך הדין בעת מכירת דירה?
עורך דין למכירת דירה – תהליך מכירת דירה
ליווי של עורך דין במכירת דירה הינו כאמור עניין הכרחי עבור כל מי שמתכנן למכור את דירתו. עורך הדין מסייע בהתנהלות אל מול הגופים הממשלתיים, מחשב את המסים שיחולו על המוכר (לפני ביצוע העסקה בפועל) דואג לקבוע מנגנוני הגנה בהסכם מול הקונה עבדי להגן על זכויותיו של המוכר במהלך העסקה ועוד. אז רגע לפני שתפנו אל עורך דין בנוגע להליך זה, כדאי שתקראו את השורות הבאות, בהן יוצגו בפניכם כל הפרטים שחשוב שתדעו בנושא.
עורך דין מכירת דירה מסייע ללקוחותיו בעיקר בתחומים הבאים: ליווי במשא ומתן ועריכת הסכם המכר, תכנון מועדי התשלומים שמגיעים מהקונה בהסכם, חישוב המסים שבעסקה המס ועד לשלב מסירת החזר לקונה (כנגד ביצוע כלל התשלומים וההתחייבויות).
ביצוע בדיקות מקדמיות
בשלב זה, לפני מכירת הדירה, יש צורך לפנות אל עורך דין כדי לקבל סיוע בכל הנוגע לבדיקות המקדמיות של הדירה במקרקעין, והצגתם לקונים.
נסח טאבו – בדיקת רישום הדירה בטאבו. האם הרישום בטאבו זהה לרישום בעירייה / במועצה.
תוספות בנייה – האם נבנו תוספות בניה בתקופה בה המוכר החזיק את הדירה? במידה וכן, האם נבנו בהיתר? והאם בכלל היה צורך בהיתר בניה?
היתרי בנייה – האם היתר הבניה של הדירה הנמכרת כיום, זהה למבנה שבנוי בפועל?
רישום הדירה – האם הדירה רשומה ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י)?
תשלומים נוספים – האם, במכירת הדירה, אני אדרש לשלם מס שבח היטל השבחה או דמי היוון או דמי הסכמה?
זכויות בנייה – האם ישנן זכויות בניה נוספות לבית או לדירה? זכויות מכוח תב"ע או תמ"א 38? האם אצטרך לשלם על זכויות אלה מס נוסף?
תכנון תשלומי המס שבעסקה
שלב זה, הוא קריטי כי כל טעות ולו הקטנה ביותר "תעלה" למוכר הדירה עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף יותר. זה למעשה ההבדל בין הטובים לטובים יותר. עורך דין למכירת דירה בודק ומתכנן את תשלומי המס העתידיים במכירה, תפקידו להציג למוכר את החישוב המדוייק ביותר בטרם ביצוע העסקה. על עורך הדין לבדוק מהו שיעור מס השבח והיטל ההשבחה שהמוכר יידרש לשלם. כך המוכר יוכל לכלכל את צעדיו הן מבחינת סגירת המשכנתא הקיימת, תשלומים עתיידם לדירה נרכת חדשה (ככל שישנה) וכולי.
מהו מס שבח? מס השבח הוא מס שמחושב בהתאם למחיר שהמוכר קנה את הדירה לעומת המחיר שהוא מוכר אותה. על ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה משולם מס שבח. לכאורה נשמע פשוט, אך עורך דין טוב ומנוסה יידע לנצל פטורים מיוחדים וספציפיים שקיימים בחוק מיסוי מקרקעיןם לטובת המוכר ובנוסף להוסיף הוצאות רבות אחרות (שהוצאו במהלך השנים בקשר לדירה) ולבקש לקזז אותן מהמס שהמוכר נדרש לשלם.
מהו היטל השבחה? תחילה יובהר כי היטל השבחה משולם לרשות המקומית/ אזורית. אנו נדרשים לשלם היטל השבחה, ככל שקיימת תוכנית חדשה שמשביחה את ערך הנכס. הכוונה היא שיש תוכנית חדשה שאושרה (לאחר רכישת הדירה או הבית) ושמעלה את השווי של הדירה או הבית. על הרווח הזה (גם אם הוא רק על הנייר – כי זכויות הבניה לא נוצלו) שיצרה התוכנית המשביחה, משולם היטל השבחה. שיעור המס הוא 50% מהרווח שנוצר כאמור \עקב אישרוה של התוכנית המשביחה. עורך דין מיומן יידע לבדוק באופן מעמיק את הסיבות להשבחה, את התוכניות, לערער על השומה (המס שנקבע ע"י העירייה/ המועצה) שהמוכר יידרש לשלם, ואף להפחית סכום זה. משרדינו הפחית חיוב של היטב השבחה במאות אלפי שקלים, ולא פעם אחת. מכאן החשיבות של עורך דין מנוסה, שמאגד סביבו מספר אנשי מקצוע איכותיים, שמסייעים להפחית גם את החיוב שקיים בהיטל השבחה.
עורך דין מנוסה יידע לנצל עבור המוכר את הפטורים הקבועים בחוק, וייתן מענה לשאלות הבאות:
מס שבח – מהו מס השבח שהמוכר יצטרך לשלם במכירת הדירה (אם בכלל)?
מעמד הדירה – כיצד המוכר קיבל את הדירה? בירושה? במתנה? אם במתנה, האם נגמרה תקופת הצינון הקבועה בחוק?
מס דירה שניה – המוכר מעוניין למכור את הדירה הנוכחית, ולקנות דירה אחרת / נוספת בחודשים הקרובים, האם יש לכך משמעות מבחינה מיסויית?
חשיבה כלכלית – מהן ההוצאות שהוצאתי במהלך השנים בהן החזקתי את הדירה? האם ההוצאות ניתנות לניכוי?
מס שבח – האם אני יכול לפרוס את המס השבח שלי לשנים הבאות וכך לחסוך עשרות אלפי שקלים של תשלום מס שבח? האם אני יכול לעשות זאת כשכיר או כעצמאי?
היטל השבחה – רבות נכתב ונאמר אודות היטל ההשבחה. היטל השבחה הינו מס (היטל) נוסף, שמשולם לרשות המקומית (עירייה) או למועצה המקומית או למועצה המרחבית, שבתחומה נמצא הנכס שאנו מוכרים.
היטל השבחה, כאמור, משולם במידה וקיימת תוכנית בנין עיר (ת.ב.ע.) או תמ"א (תוכנית מתאר ארצית) שמקנה לנכס שאנו מוכרים זכויות בניה חדשות, ושטרם מומשה הבניה בגינן בפועל. (נקראת גם "תוכנית משביחה"), ושבשל אישורה של אותה תוכנית משביחה, אנו נהנים מתמורה גבוהה יותר במכירת הנכס שלנו, אילולי אושרה אותה תוכנית משביחה ביחס לנכס שאותו אנו מתכוונים למכור.
שתי נקודות חשובות שיש לקחת בחשבון.
הראשונה, היטל ההשבחה הוא היטל בשיעור גבוה של 50%.
השניה, בהתאם לחוק, על המוכר חלה החובה לשלם את היטל ההשבחה. אך יחד עם זאת, ניתן במסגרת הסכם למכירת הדירה, להעביר חובה זו אל הקונה.
כיצד מחשבים על מה בדיוק משולם היטל ההשבחה?
נבדוק את שווי הנכס שלנו טרם אישור התוכנית המשביחה, ואת שווי הנכס שלנו לאחר אישור התוכנית המשביחה, וההפרש בין שתי הערכות השווי ימוסה בהיטל השבחה.
לדוגמה:
בבעלותי בית מגורים שידוע, בהתאם לחוות דעת שמאית, שהשווי שלו נכון להיום הוא 1,000,000 ₪.
לימים אושרה תוכנית משביחה שחלה על הבית שלי, וכתוצאה מאישורה, שווי הבית שלי עלה, וכיום הוא שווה 1,500,000 ₪.
כשאני אבוא "לממש" את אותן זכויות (מימוש – הינו בקבלת היתר בניה לאותן זכויות משביחות או במכירת הנכס) אני אדרש לשלם היטל השבחה על השבח (עליית השויי) שנוצר בעקבות אישור התוכנית המשביחה, קרי, 500,000 ₪.
לפיכך, ובהמשך לדוגמה, במימוש הנכס, אני אדרש לשלם היטל השבחה בשיעור של 225,000 ₪. סכום גבוה לכל הדעות.
ולכן, כשאנו חושבים על מכירת הנכס שלנו, שאנו יודעים שיש לו זכויות בניה משביחות (שטרם מומשו כאמור), הואיל וישנן תוכניות משביחות שחלות עליו, מוטב שנבצע בדיקה מקדמית, טרם תחילת ניהול המו"מ למכירת הדירה, מהו גובה ההשבחה, עקב אישור אותן תוכניות משביחות, ומהו שיעור היטל ההשבחה שנידרש לשלם בפועל.
לפיכך מומלץ, טרם תחילת המו"מ למכירת הנכס, לגשת לעירייה או למועצה המרחבית או המקומית, ולשאול אותה האם אני צפוי להיות חייב בהיטל השבחה במכירת הנכס.
לא זו בלבד, אלא שניתן גם לבקש הערכה מדוייקת של שיעור ההשבחה וכפועל יוצא מכך את שיעור היטל ההשבחה שאדרש לשלם בפועל.
ליווי במשא ומתן ובשלב החוזי
בשלב זה, עורך הדין מלווה את הלקוח בעת הליך המשא ומתן ומנסח עבורו את הסכם המכר. גם כאן, אין דינו של עורך דין למכירת דירה שזהו עיסוקו העיקרי לבין עורך דין שלעיתים מבצע עסקאות מכר. הסכם המכר הוא גולת הכותרת של התהליך, והחשיבות שלו היא עצומה לאין שיעור. ולראיה, מעל 90% מתביעות הרשלנות כנגד עורכי הדין בישראל הינן בתחום המקרקעין בכלל, ובתחום עריכת הסכמים למכירה או קנייה של דירות חדשות או יד שניה בפרט.
תשלומים בהסכם המכר – בהסכם המכר יש לרשום, את שלבי התשלום, בהתאם לצורכי הלקוחות.
דיווח לרשויות – עורך הדין מדווח על העסקה לרשויות השונות, רשות המסים, רשות מקרקעי ישראל, עירייה או מועצה וכיוצ"ב.
סעיפים חשובים בחוזה – עורך דין מנוסה במכירת דירות, רואה את פני העתיד וקובע מהו הדין במידה וצד לא מקיים את התחייבויותיו בהתאם להסכם, את סכום הפיצוי המוסכם, האם אני רשאי למכור את הדירה לצד שלישי? (חשוב מאוד להתייחס לזה בהסכם המכר שחלילה המוכר לא יימצא עצמו מנהל הליכים לפרשנותו של סעיף בחוזה במשך שנים רבות).
כספי נאמנות – עורך הדין שומר אצלו כספים בנאמנות, מסמכים מאת הקונה (כגון ייפוי כוח בלתי חוזרים) בהם הוא יוכל לעשות שימוש בשם המוכר ובאופן חד צדדי.
רישום בטאבו – בסיומו של התהליך, עורך הדין מוודא שהמוכר קיבל את כל התמורה שנקבעה בהסכם המכר ובכפוף לכך הוא מאשר ביצוע של העברה של רישום הזכויות בטאבו על שם הקונים.
עורך דין בהעברת דירה ללא תמורה – דירה במתנה
בדרך כלל במקרה זה עורך הדין ייצג את שני הצדדים. תפקידו לערוך את תצהיר ההעברה ללא תמורה. גם במקרה זה צריכים הצדדים לשלם מיסים שונים, תפקיד עורך הדין לבצע תכנון מס כך שהצדדים ישלמו את המס המינימלי האפשרי, בהתאם לחוק.
עורך הדין אחראי גם על רישום הדירה על שם מקבל המתנה. לעיתים, נותן המתנה מבקש להעביר את הדירה אך להישאר בעל שליטה בדירה, ובאפשרותו לחתום על הסכם "הימנעות מעשיית עסקה", ולרשום הערת אזהרה כי אין לבעל הדירה החדש אפשרות למכור את הדירה ללא רשות נותן המתנה.
על פי חוק, מעביר הדירה ללא תמורה לקרוב משפחה – פטור מתשלום מס שבח. לעיתים מס זה גבוה במיוחד ופעמים רבות בני משפחה מעבירים בניהם דירות לצורך קבלת פטור ממס שבח במכירת הדירה. כדי למנוע זאת, נקבעה בחוק "תקופת צינון", בה לא ניתן למכור את הדירה אשר התקבלה במתנה. תקופת הצינון נקבעת בהתאם לחוק, והיא יכולה להגיע עד 4 שנים. יש להיוועץ בעורך הדין ולהבין מהי תקופת הצינון במקרה הספציפי שלכם.
עורך דין בהסכם חלוקת דירה מכוח צו ירושה או צו קיום צוואה
במדינת ישראל לא נקבע מס על ירושה, כך שבמקרה שדירה יחידה, שאינה דירת יוקרה, עוברת בירושה לבן זוג או צאצא של הנפטר היא פטורה ממס. ישנם מקרים מורכבים יותר, ובמטרה לשלם את תשלום המס המינימלי, כדאי להתייעץ עם עורך דין קניית דירה מקצועי. בפני עורך הדין עומדות אפשרויות רבות להקלה במס (כגון העברה ללא תמורה של דירת הירושה לקרוב, הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים, בדיקת פטור דירה יחידה ועוד).
גובה שכר הטרחה שיש לשלם לעורך דין קניית דירה
שכר טרחת עורך דין במכירה או בקנייה של דירה יד שניה הוא משתנה בהתאם לסוג העסקה. עורך דין מקרקעין שהוא בעל ניסיון רב, צפוי לגבות שכר טרחה מכובד, כזה שמשקף את הזמן שהוא צפוי להשקיע בכל הנוגע לדירה. ביצוע עסקת נדל"ן ללא סיוע מעורך דין עלולה לגרום לעוגמת נפש רבה ובזבוז משאבים עצום, כך ששכר הטרחה נמוך לאין ערוך מהחיסכון הצפוי בשכירת שירותיו של עורך דין מיומן.
גובה שכר טרחה של עורך דין מכירת דירה צפוי לנוע בין 0.5% לבין 1% מסכום העסקה ככל שמדובר בעסקאות מקרקעין הנחשבות פשוטות יחסית. שכר הטרחה צפוי להיות כפול במקרים בהם מדובר בעסקאות מורכבות יותר, שכוללות אחד או יותר מהנושאים הבאים: בעיות ברישום, מצבים בהם נדרש הסכם שיתוף בין בעלים או מכירה של משקים, נחלות, אגודות שיתופיות ועוד.
במקרים בהם שווי הדירה נמוך ביחס למקובל בשוק, עורך הדין יגבה סכום גלובלי: לפחות על סך 5,000 ₪ ובתוספת מע"מ.
מכירת דירה ללא עורך דין
גם מכירה ללא עורך דין הינה אפשרית עבור מי שהוא בעל ניסיון בעסקאות נדל"ן. על מנת להימנע מטעויות קריטיות בעלות השלכות גורליות על עתידו הכלכלי של הלקוח, מומלץ לשכור עורך דין בכל מצב בו אין וודאות גמורה שיוכל לנהל משא ומתן מוצלח ולבצע את כל הבדיקות הנדרשות בעצמו. אם יש ספק – אין ספק.
במכירת דירה ללא עורך דין בעל הדירה צפוי להתמודד מול פקידים ותהליכים ארוכים ברשויות השונות. שלבי התהליך דומים לשלבים שפורטו לעיל. יש לבדוק על שם מי רשומות הזכויות המשפטיות בנכס, מה הם זכויות הבנייה בנכס והאם יש חריגות בנייה, ליקויים או צווי הריסה. לאחר מכן יש לזהות את הקונה ולערוך הסכם מכר: חשוב לשים לב לכל פרטי ההסכם.
לאחר מכן ישנם מספר מסמכים שיש להגיש לרשויות לצורך רישום הערת אזהרה ולצורך תשלומי מס. בסופו של התהליך, ולאחר העברת הכספים וקבלת כל המסמכים הנדרשים, מתבצעת העברת רישום הבעלות על הנכס.
כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אך אלו כל הפרטים שחשוב שתדעו על עורך דין למכירת דירה. כך שכעת, אתם יכולים לפנות לעורך הדין המתאים עבורכם ולקבל ליווי הולם. עורך הדין נוה חגי הוא בעל ניסיון רב בליווי עסקאות נדל"ן, הן לצד הקונים והן לצד המוכרים. במידה ואתם מחפשים עורך דין למכירת דירה בשרון או במרכז ובאופן ספציפי עורך דין מכירת דירה בכפר סבא, פנו אלינו לייעוץ מקצועי, אמין ומהיר!
