תהליך קניית הדירה
קניית דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר שרוב האנשים עושים בחייהם.
מדובר בתהליך מורכב שגורר השלכות משמעותיות ארוכות טווח.
מעבר להשקעה האישית, הנפשית והכלכלית שדורשת מאמצים ומשאבים רבים, ישנה התמודדות רבה עם בירוקרטיה ונדרשת קבלת החלטות גורליות. לשם כך מומלץ להיעזר בעורך דין וותיק בעל ניסיון רב, כך שתדעו שאתם בטוחים מבחינה משפטית, שהבדיקות הרלוונטיות נעשו ביסודיות, ושלכם נשאר רק ליהנות מהדירה.
מהו תפקידו של עורך דין לקניית דירה? איך הוא בא לידי ביטוי בקניית דירה יד שנייה ובקניית דירה מקבלן?
שאלות אלו ייענו במאמר זה.
ישנן עלויות רבות הכרוכות בקניית דירה חדשה – שיפוצים, דמי תיווך, הובלות ועוד.
רובנו מבינים שהוצאות אלו הן בלתי נמנעות, אך יש הוצאה אחת שיש שחושבים שניתן להימנע ממנה – עלות שכירת עורך דין לקניית דירה.
זוהי טעות מסוכנת, שעלולה לעלות לכם כסף רב!
יש גורמים חוקיים ותנאים מסחריים רבים שיכולים לייקר את מחיר הדירה מבלי שנדע, ושיכולים לגרום לכך שנשלם כסף רב, כסף מיותר, ובמקרי קיצון תשלומים אלה יכולים אף לפגוע בכדאיות הכלכלית של העסקה ולגרום לכך שלא נקבל את הדירה כלל.
בשביל זה צריך לשכור את שירותיו של עורך דין שיודע למה לשים לב בקניית דירה, לחוקים הרבים שיכולים לחול על עסקת מכר בכלל, ובפרט לחוזה לקניית המקרקעין על שלל סעיפיו.
מה תפקידו של עורך דין לקניית דירה?
עורך דין המומחה בסיוע לקניית דירה בוחן את נוסח הסכם המכר של הדירה ועוסק במשא ומתן עם הגורמים המוכרים אותה.
סיוע כזה חשוב, שכן דברים כמו מיסי המקרקעין, מיסים מוניציפאליים היטלי השבחה ובעיקר מי אחראי לתשלומם נקבעים כאן.
מיסים אלו יכולים להגיע לסכומים גבוהים מאוד, ולכן חשוב שעורך דין מומחה ידאג לאינטרסים שלכם ויעזור לכם לשלם כמה שפחות.
בנוסף, עורך הדין בודק את מצב הנכס בטאבו, משווה אותו אל מול הרישומים ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל – לשעבר מנהל מקרקעי ישראל) ובעירייה או המועצה בה מצוי הנכס, וכך רואה שאתם באמת מקבלים את מה שאתם משלמים עליו.
תפקיד עורך דין ברכישת דירה יד שנייה
תהליך הרכישה מובא לפניכם, כך שתגיעו אליו מוכנים ורגועים. התהליך מתחיל במגוון בדיקות מקדמיות (אשר יפורטו בהמשך), ממשיך עם תכנון מס אופטימלי, חתימת חוזה, רישום הערת אזהרה, מחיקת משכנתא קיימת (ככל שקיימת) ולקיחה ורישום של משכנתא חדשה (למי שצריך) תשלום יתרת התמורה (בכפוף לקבלת האישורים הנדרשים מהמוכר) ולבסוף ישנו יום רישום הזכויות בדירה על שמכם.
ביצוע בדיקות מקדמיות
טרם קניית הדירה ישנם תחומים חשובים מאוד שכדאי לבדוק. מומלץ מאוד שלא לוותר על עורך דין מנוסה, כבר בשלב זה.
בדיקה משפטית – האם הדירה רשומה על שם אדם או חברה בע"מ? האם מדובר בקרקע בבעלות פרטית או שמא בקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל? האם רשומה על הדירה הערת אזהרה ספציפית? האם קיים שיעבוד? מהו מצב רישום הזכויות בדירה? ועוד. על עורך הדין לנתח ולבאר את כל הכתוב בנסח הטאבו של הדירה שאנו רוכשים על מנת שנוכל, בסופה של העסקה, לקבל נסח "נקי" בו רשומות אך ורק זכויותינו (ולרוב גם המשכנתא שלקחנו – לצורך רכישה הדירה).
בדיקה כלכלית – האם העלויות מתאימות לתקציב המשפחה שלך? האם הרכישה אפשרית מבחינה תזרימית? האם אני מסתמך על המימון לרכישת הדירה בשל מכירת דירה קיימת? האם קיימת אפשרות לקחת משכנתא? מהן ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה (גובה המיסים, עלות שמאי של הבנק (לצורך לקיחת המשכנתא), יועץ משכנתאות, עמלת תיווך, עלות בדק בית, אגרות רישום בטאבו, עלויות משכנתא וההוצאות הנלוות אליה, עלויות הובלה, עלויות סיוד ונקיון ועוד).
בדיקה הנדסית – האם ישנם ליקויים בדירה? האם ישנן חריגת בנייה? האם הדירה מיועדת למגורים? האם קיים היתר בנייה? האם ישנם הסכמים שבעל פה או בכתב עם השכנים? במקרה שמדובר בבית משותף – האם קיים תקנון מצוי או שמא תקנון מוסכם? האם תשריט הבית תואם למצב הדירה הנוכחי?
בדק בית – כאשר אנו רוכשים דירה חדשה מקבלן, מומלץ לשכור את שירותיה של חברה המתמחה ב"בדק בית". החברה תוודא עבורינו שכל מערכות הדירה תקינות ושאין נזילות ו/או רטיבויות בדירה. בנוסף, יש לבצע בדיקת מרצפות, תאורה, תקינות הגג ומצבו הכללי של המבנה. במקרה של בית משותף, מומלץ לשוחח עם העוד של הבניין ושלמוע ממנו פרטים נוספים שבדר"כ ניתן לקבל רק מהם. לעניין בדיקת הדירה ומערכותיה, כאמור, מומלץ לשכור חברה מיוחדת המתמחה בכך.
בדיקת שמאי – גם בטרם רכישת דירה, ניתן לשכור את שירותיו של שמאי אשר יעריך עבורינו את שווי הנכס, כך תדעו האם העסקה כדאית מבחינה כלכלית. הוא אף יכול לספק מידע על זכויות בנייה עתידיות, על תוכניות עירוניות הרלוונטיות לנכס ולסביבתו ולהסביר מהן האפשרויות החוקיות לשימוש בנכס המדובר. טיפ שחשוב לדעת – במידה שאתם מעוניינים רק לדעת את מחיר השוק , מוטב שתתקשרו ל3 משרדי תיווך מובילים באזור בו אתם מעוניינים לרכוש את הדירה, ולשמוע מהם מה המחירים הנהוגים באזור. יחד עם זאת, ככל שהחלטתם כי אתם מתכוונים לרכוש דירה "בכל מקרה"
ובמסגרת הרכישה אתם מתכוונים לקחת מימון מהבנק (משכנתא) אזי מוטב שכבר בשלב הזה תשכרו את שירותיו של שמאי אשר נמצא ברשימה של הבנק, ממנו אתם מתכוונים לבקש את הלוואת המשכנתא, פעולה שתחסוך לכם בעתיד עלות נוספת של חוו"ד שמאית. (יודגש כי לצורך קבלת הלוואה/ משכנתא מהבנק, בין השאר, הבנק יבקש מכם לתת לו חוו"ד שמאית, מאחד מהשמאים שעובדים איתם/ נמצאים ברשימה של הבנק.
תכנון מס אופטימלי ובניית לוח תשלומים
ישנם מגוון כלים שונים העומדים לרשות עורך הדין במטרה לצמצם את חבות המס. עורך דין טוב יבצע תכנון מס במטרה שאתם בוספו של יום תשלמו את המס הנמוך ביותר האפשרי. אין להקל ראש בשלב זה, ואין כאן פתרון "גנרי" לכולם. עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין יבצע עבורכם תכנון מס ספציפי עבורכם, ובמסגרת בירור חבות המס, הוא ישאל אתכם שאלות ספציפיות שמטרתן לצמצם עבורכם את שיעור המס שתידרשו לשלם.
מס רכישה – במסגרת עסקת מכר, הקונה נדרש לשלם לרשות המסים מס שנקרא "מס רכישה" שניתן לשלמו במשרדי מיסוי מקרקעין. סכום המס משתנה, בהתאם לנישום ולסוג העסקה אותה הוא מבצע.
בדירות מגורים, למשל – בקניית דירה ראשונה, עד לסכום של 1,805,545 ש”ח אין צורך לשלם מס רכישה, ואילו בקניית דירה שאינה ראשונה, עד סכום של 5,525,070 ש”ח יש לשלם 8% מס, ועל חלק השווי מעבר לסכום זה – 10%.
הנחות מס – אוכלוסיות שונות זכאיות להנחות מס – עולים חדשים, אנשים עם מוגבלויות, בני משפחות של חללי פעולות איבה ומשפחות חללי צה"ל וכוחות הביטחון – ככל שאתם עונים על אחת או יותר מההגדרות הנ"ל יש לומר זאת לעורך הדין שלכם בעת בה הוא ניגש לחשב את שיעור המס שתדרשו לשלם.
בניית לוח תשלומים נכון לעסקת קניית הדירה
אחד הדברים הכי חשובים בהסכם מכר – הוא כמובן לוח התשלומים. את לוח התשלומים של המכירה יש לבצע בהתאם לצרכיו של הלקוח, מוכר או קונה.
בכל מקרה, קונה בשמעוניין לקחת משכנתא, הבנק שממנו הוא מבקש לקבל משכנתא, יתנה את קבלת המשכנתא בכך שהתשלומים הראשונים של העסקה, מהקונה למוכר, יהיו מההון העצמי של הקונים, ורק לאחר מכן מכספי המשכנתא.
לדוגמה:
אם אני מתכוון לקנות דירה בעלות של 1,000,000 ש"ח. ולצורך רכישת הדירה אני מתכוון להשתמש בהון עצמי שיש ברשותי, שהינו 250,000 ₪, ואת יתרת התמורה, קרי, 750,000 ₪, אני מתכוון לשלם באמצעות משכנתא שאקבל מהבנק.
במקרה כזה, יש לרשום בהסכם הרכישה של הדירה, שהתמורה תשולם באופן הבא: תחילה, אני אשלם את התמורה באמצעות כל ההון העצמי שלי (כמובן שניתן גם במספר תשלומים), ושהתשלום הבא (אחרי תשלום כל ההון העצמי שלי), יהיה לאחר תקופה יחסית ארוכה (כי בדר"כ לוקח לקבל משכנתא מהבנקים השונים בין 30 ל-90 ימים), ושאותו אני אשלם באמצעות כספי המשכנתא שאקבל מהבנק.
בכל מקרה, מומלץ להתעקש על רישום מועד מאוחר (מהמועד בו הבנק מעריך כי הוא יעביר לכם את כספי המשכנתא) בחוזה הרכישה, שמא, יגיע מועד התשלום וטרם קיבלתם את כספי המשכנתא בפועל, ואז אתם תהיו חשופים לריביות, קנסות ו/או הפרת יסודית של ההסכם.
בנוסף, ובהמשך לדוגמה הנ"ל, חשוב לדעת, כי לא ניתן יהיה לקבוע כי התשלום הראשון יהיה בסך של 200,000 ₪, ושהתשלום הבא יהיה של עוד 200,000 ₪, כי במקרה כזה, הבנק כאמור לא ייתן לנו את כספי המשכנתא, אלא לאחר תשלום כל ההון העצמי שברשותכם, היינו, 250,000 ₪
חתימת חוזה
חתימת החוזה היא אירוע מרגש, עמוס ומבלבל ויש להגיע אליו לאחר שעורכי הדין של הצדדים ניהלו משא ומתן משפטי ולאחר שהצדדים מסכימים על כל הפרטים שבחוזה המכר.
קודם חתימת החוזה – לפני חתימה על חוזה המכר על עורך הדין לזהות את בעל הדירה באופן ודאי וכך למנוע תרמית אפשרית. בדרך כלל מעמד החתימה יתנהל בנוכחות שני עורכי הדין, הרוכשים, המוכרים ולעיתים גם המתווך.
החתימה – החתימות מתבצעות על גבי כמה עותקים, בדר"כ יינתנו עותקים למוכר, לקונה ושני עותקים נוספים לכ"א מעורכי הדין של הצדדים. החוזה כולל: מבוא, הצהרות והתחייבויות הצדדים, העסקה, התמורה, מועד המסירה, ייפוי כוח, הסכמה לרישום משכנתא שלוקח הקונה, הפרות, תרופות ונושאים שונים נוספים.
לאחר מכן הצדדים יחתמו על הנספחים השונים, בהם: נסח טאבו מלשכת המקרקעין, אישור יתרות סילוק משכנתא, תשריט הדירה, חוזה הרכישה המקורי ובמידה וישנו צו ירושה או שהדירה נכמרת כשהיא מושכרת לצד שלישי אזי יצורף גם הסכם השכירות עם הדיירים ששוכרים את הדירה.
נוסף לכך, הצדדים יחתמו גם על מסמכים נלווים שיאפשרו לעורכי הדין להשלים את הליך העברת בעלות הדירה על שם הקונים. בין המסמכים האלו שהצדדים חותמים עליהם: טופס בקשה לרישום הערת אזהרה בהסכמה, בקשה למחיקת הערת האזהרה (במידה והחוזה יופר ע"י הקונים) וכן שטרי מכר וטופס בקשה להעברת זכויות.
תשלום ראשון – בדרך כלל, במעמד החתימה יועבר למוכרים לפחות התשלום הראשון. התשלום יועבר בצ'ק בנקאי והסכום הנקוב בו יהיה בהתאם לחוזה המכר שנחתם זה עתה. שיעורו של התשלום הראשון, ייעשה בדר"כ בהתאם לנוהג או בהתאם לצורך ספציפי של מי מהצדדים לעסקה (כגון רצון של המוכרים לקבל סכום ראשון שיספיק עבורם לתת הצעה או לקנות דירה – ולשלם שם את התשלום הראשון של הרכישה). בכל מקרה, עניין זה הינו עניין מסחרי והכמי פר אקסלננס ולכם הצדדים, מן הסתם, רשאים להסכים או שלא לבקשה כזו או אחרת שלהצד השני.
בקשה לפטור ממס – תוך 30 ימים מיום החתימה על חוזה המכר, יש לדווח על העסקה לרשות המסים, ולמלא טופס "הצהרה על נכונות פרטים" המיועד למשרד למיסוי מקרקעין. ניתן לבקש בטופס זה בקשה לפטור ממס מסיבות השונות המפורטות בו.
הערת אזהרה ומס רכישה
לאחר חתימת החוזה, עורך הדין נדרש לפעול בהקדם האפשרי ולדאוג לרישום הערת אזהרה על הנכס ולתשלום מס הרכישה. על עורך הדין של המוכרים לשמור אצךלו בנאמנות את השיק הבנקאי שנמסר למוכר על ידיד הקונים במועד החתימה על הסכם המכר, ורק לאחר שהוא קיבל את אישור של עורך הדין של הקונים שנרשמה לטובת הקונים הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין, הוא יימסור למוכרים את השיק על מנת שהם יוכלו לעשות בו שימוש.
הערת אזהרה – כאמור, לרוב נקבע בחוזה מספר ימים קצוב בהם על הקונים להסדיר את עניין הערת האזהרה. מבחינת פרוצדוראלית, לצורך רישום הערת אזהרה, יש להגיש צילומי תעודת זהות, טופס בקשה לרישום הערת אזהרה חתום ע"י הצדדים, העתק של החוזה, אסמכתא על תשלום האגרה (נכון להיום, שנת 2022 – עומדת האגרה על סך 162 ₪) . ניתן להגיש בקשה זו דרך האינטרנט או ישירות במשרדי הטאבו.
רישום ההערה תחסום מהמוכרים אפשרות לבצע עסקה סותרת לזו, ומרגע רישום ההערה יופיעו בנסח הטאבו הקונים החדשים. הקונים יוכלו לקבל את הלוואת המשכנתא לאחר שלב זה.
מס רכישה – את מס הרכישה יש לשלם תוך 60 יום ממעמד הרכישה. לאחר מכן יש לאסוף את כל האישורים על תשלומי המיסים של הקונה והמוכר, מס רכישה ומס שבח. מהרשות המקומית ניתן לקבל אישור על היעדר חובות הקשורות לדירה ואישור על תשלום היטל השבחה. רק בהימצאות כל המסמכים הללו יוכלו להתבצע העברת זכויות הדירה על שם הקונים והשלמת הרכישה.
כשאתם שוקלים לקנות דירה יד שניה, יש לקחת בחשבון שישנם מסים שנדרש לשלם. כמובן, שישנן סיטואציות, בהן לא נצטרך לשלם את המס או שנוכל לשם סכום זניח ואפילו נוכל לפרוס את המס.
אך מסים אלה, עדיין בהגדרתם בחוק, חלים על שני הצדדים לעסקה, אם כי ייתכן שלגבי חלקם שיעור המס, שנידרש לשלם בפועל, יהיה אפסי או נמוך מאוד, כאמור. בכל עסקה למכירה או לקניית דירה, על המוכר יחול מס שבח, ועל הקונה יחול מס רכישה.
קונים דירה ורוצים לדעת כמה מס רכישה תצטרכו לשלם? כנסו לכאן.
לא אחת, כשאנחנו מחשבים, עבור מוכרי דירות, את שיעור מס השבח שהם יידרשו לשלם כשהם ימכרו בפועל את דירתם, אז הם מנסים לסגת מהעסקה ורוב מצטערים שהם לא בדקו זאת בטרם הם החלו לנהל מו"מ למכירת הדירה.
יום המסירה
ביום המסירה, בדרך כלל, מועבר התשלום האחרון על הדירה. ישנה מסירת חזקה משפטית על הדירה ומסירת חזקה פיזית ומומלץ לחתום על פרוטוקול מסירה.
העברת חשבונות – ביום המסירה או בימים שלפניו, יש להעביר את חשבונות המים, חשמל, גז וארנונה משמו של המוכר לשמו של הקונה.
מסירת חזקה משפטית – מתרחשת בכל מקרה ביום המסירה, והחל מיום זה כל הזכויות והחובות בדירה משויכות לרוכשים.
מסירת חזקה פיזית – במסירה זו הדירה עוברת מבחינה פיזית לרשות הקונים. במועד המסירה נפגשים הצדדים בדירה, והקונים זכאים לחפש פגמים מהותיים שלא היו מודעים אליהם בחתימת החוזה (כגון נזילות, חוסר תאורה, תקלות בתריסים ובדלתות, מזגנים לא תקינים וכדומה). בנוסף, יעברו כל העותקים של המפתחות הרלוונטיים לקונים: מפתחות לדירה, לחנייה, למחסנים, לתיבת הדואר וכדומה.
פרוטוקול מסירה – מומלץ כאמור לערוך ולחתום על פרוטוקול מסירה, בו יצהירו הצדדים כי הקונים קיבלו לחזקתם את הדירה ויציינו את קריאת המונים בדירה ואת התקלות הרלוונטיות שנמצאו במידה וישנן. אם הדירה נרכשת כשהיא מושכרת, במעמד זה יעברו הצ'קים והביטחונות שהעמידו השוכרים לידי הקונים. לאחר מכן, ובכפוף לקיום כל תנאי החוזה, הקונים מעבירים למוכרים את יתרת הסכום לתשלום.
השלב הסופי – רישום הזכויות בדירה
רישום הזכויות מבוצע על ידי עורך הדין של הקונים ולאחר מסירת החזקה בדירה.
רישום הזכויות – הרישום צריך להתבצע בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), רשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה משכנת (תלוי באופן בו רשומה הדירה הנרכשת). על עורך הדין של הקונים לבדוק זאת ולרשום את הזכויות בדירה בגוף הרלוונטי. לאחר הרישום, המעמד המשפטי של הקונים מבוסס, ללא כל ספק, כבעלי הדירה.
נסח טאבו – לאחר שלב זה, מומלץ להוציא נסח טאבו חדש – לוודא שפעולת הרישום בוצעה כראוי ומסמכי המדינה מעודכנים כיאות.
כמה עולה עורך דין לקניית דירה?
ניתן למצוא עורכי דין לקניית דירה במגוון מחירים, אך חשוב לזכור שזהו אחד המקרים שלא כדאי ללכת על הזול ביותר. לשכת עורכי הדין גורסת שהתעריף המינימלי שמומלץ לשלם לעורך דין בתחום זה הוא בין חצי אחוז לאחוז וחצי מערך הדירה, אך יש הממליצים להשקיע יותר.
כמו בתחומים אחרים ישנם מספר גורמים שעשויים להשפיע על הסכום שיבקש עורך הדין :שנות ניסיונו בתחום, ערך הדירה שעליה נחתם החוזה, סוג הנכס וסוג הרישום שלו ועוד.
יש לקחת את כל הגורמים האלו בחשבון כשבוחנים עורך דין ואת הצעת המחיר שלו – יש לשים לב שלא גובים מאיתנו יותר מדי, אך גם שאיננו משלמים סכום שנראה נמוך מדי ואולי מעיד על חוסר רצינות של עורך הדין.
מתי משלמים לעורך דין קניית דירה?
אין זמן קבוע שבו משלמים לעורך דין לקניית דירה, המועד יכול להיקבע בהסכמה בין עורך הדין ללקוח, אך אחד הזמנים המקובלים לתשלום הוא בעת חתימת החוזה.
יש הבוחרים לשלם לעורך הדין מראש בתחילת עבודתו על החוזה, ויש הקובעים עם עורך הדין זמן מוסכם אחר.
אל תסכנו את עתיד הדירה שלכם – שכרו עורך דין מומחה לקניית דירה
הסכומים הגדולים שמשלמים עבור דירות בישראל לא משאירים מקום למשחקים – אם אתם רוצים להיות בטוחים בעסקה שלכם, אל תסתפקו בפחות מעורך דין מומחה לקניית דירה.
כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אך אלו כל הפרטים שחשוב שתדעו על עורך דין לקניית דירה. כך שכעת, אתם יכולים לפנות לעורך הדין המתאים עבורכם ולקבל ליווי הולם. עורך הדין נוה חגי הוא בעל ניסיון רב בליווי עסקאות נדל"ן, הן לצד הקונים והן לצד המוכרים. במידה ואתם מחפשים עורך דין מכירת דירה בשרון או במרכז ובאופן ספציפי עורך דין מכירת דירה בכפר סבא, פנו אלינו לייעוץ מקצועי, אמין ומהיר!
